اوراق بهادار به سه دسته کلی تقسیم می‌شود:
- اوراق صاحبان سهام
- اوراق مبتنی بر بدهی
- اوراق مشتقه
اوراق اجاره یکی از انواع اوراق مبتنی بر بدهی می‌باشد. در واقع این نوع از اوراق بهادار دارای سود معین می‌باشند و یکی از کم ریسک‌ترین معاملات بازار بورس هستند. در این اوراق رابطه بین خریدار و فروشنده همانند رابطه موجر و مستجر می‌باشد.
اوراق اجاره چیست؟
اوراق بهادار در بورس انواع مختلفی دارد که یکی از آن‌ها اوراق اجاره می‌باشد. اوراق اجاره بر طبق تعریف قانونی، یکی از ابزار سرمایه‌گذاری است که همانند اوراق مشارکت، بازدهی مشخص و مطمئن برای سرمایه‌گذاران در بورس را دارد؛ در حقیقت حکم بدهی برای شرکت را داشته و دارنده این اوراق مالکیت مشاع نسبت به دارایی‌های پایه آن دارد و منافع آن بر اساس قرارداد اجاره به مصرف کننده یا بانی واگذار می‌شود. مدت قرارداد اجاره‌بها مشخص است و می‌توان اجاره‌بها را در ابتدای دوره، با سررسیدهای ماهانه، فصلی یا سالانه پرداخت کرد.
فرض کنید یک شرکت حمل و نقل ریلی برای افزایش ظرفیت حمل و نقل مسافر، نیاز به یک چند واگن جدید دارد. اما در حال حاضر منبع لازم برای خرید واگن‌ها را ندارد. در این صورت یک نهاد مالی به نام نهاد واسط اوراق اجاره را منتشر می‌کند. البته قبل از آن، مجوز انتشار اوراق از سازمان بورس گرفته می‌شود. نهاد واسط اوراق را به سرمایه‌گذاران می‌فروشد و با وجوه حاصل از فروش، واگن می‌خرد و به شرکت ناشر اجاره می‌دهد . ناشر موظف است طی فواصل زمانی معین اجاره‌بها را به نهاد واسط دهد و نهاد واسط این مبلغ را به سرمایه‌گذاران می‌دهد. پرداخت اجاره‌بها نیز مانند سود اوراق مشارکت توسط بانک مرکزی یا موسسه مالی و اعتباری معتبر تضمین می‌شود. در پایان دوره نهاد واسط، واگن‌ها را به قیمت خرید به ناشر فروخته و اصل پول سرمایه‌گذاران را به آن‌ها می‌دهد. نهاد واسط همان‌طور که از نامش پیداست، نقش واسطه بین خریداران اوراق اجاره به عنوان موجر و شرکت متقاضی دارایی به عنوان مستأجر را ایفا می‌کند.
نکته:
- با توجه به اینکه این اوراق سود تضمین شده می‌دهند، ریسکی متوجه سرمایه‌گذار نیست.
- سود پرداختی معاف از مالیات است.
- خریداران اوراق اجاره همانند اوراق مشارکت به نسبت سرمایه خود مالک دارایی مورد اجاره‌اند. پس این اوراق مانند اوراق بهادار اسلامی است که به پشتوانه یک دارایی معین منتشر شده است.
- اگر قصد فروش اوراق اجاره زودتر از موعد سررسید را داریم، در این صورت برای فروش اوراق به شرکت کارگزاری مراجعه کرده و درخواست فروش می‌دهیم. اگر خریداری برای اوراق نبود، فردی تحت عنوان بازارگردان وظیفه دارد با خرید این اوراق نقدشوندگی‌اش را تضمین کند.
انواع اوراق اجاره طبق نوع قرارداد
1. اوراق اجاره به شرط تملیک: مثال قطاری را به یاد بیاورید. در این مثال واگن‌ها با این شرط به شرکت ریلی داده شد که این شرکت واگن‌ها را در پایان دوره با قیمت معین بخرد. به این اوراق، اوراق اجاره به شرط تملیک گفته می‌شود. در ایران تمام اوراق اجاره منتشر شده از این دسته است.
2. اوراق اجاره عادی: اگر در مثال قطار، شرط نشده باشد که واگن‌ها در پایان دوره اجاره توسط شرکت ریلی خریداری شود، نهاد واسط باید این واگن‌ها را خود بفروشد که در این صورت احتمال این که واگن‌ها به قیمت کمتر فروخته شود، وجود دارد. پس تضمینی وجود ندارد که عین مبلغ سرمایه‌گذاری به افراد داده شود.
هدف انتشار :
اوراق اجاره با هدف تأمین دارایی: در همان مثل قبلی شرکت با هدف تأمین دارایی برای افزایش ظرفیت حمل و نقل مسافر اوراق را منتشر کرد.
اوراق اجاره با هدف تأمین نقدینگی: اگر شرکت ریلی با کمبود ظرفیت رو به رو نباشد ولی برای فعالیت‌های دیگر مشکل نقدینگی داشته باشد، در این صورت چند واگن را می‌فروشد و با این مبلغ نقدینگی‌اش را افزایش می‌دهد و دوباره واگن‌ها را اجاره می‌کند.
اوراق اجاره رهنی: یکی از قراردادهایی که بانک‌ها و شرکت‌های لیزینگ براساس آن به متقاضی تسهیلات می‌دهند، قرارداد اجاره به شرط تملیک است. طبق این قرارداد بانک دارایی متقاضی را می‌خرد و در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به وی می‌دهد. در این قرارداد دارایی برای بانک است. حال اگر بانک قبل از سررسید پول بخواهد، دارایی که در رهنش است را به نهاد واسط می‌فروشد و تأمین مالی می‌کند. نهاد واسط هم اوراق اجاره منتشر می‌کند و با پول آن دارایی را می‌خرد. پس مالکیت از بانک به دارندگان اوراق منتقل می‌شود.
اوراق اجاره چگونه کار می‌کند؟
نهادی مالی به عنوان واسطه با نام "نهاد واسط" اقدام به انتشار اوراق اجاره می‌کند. این اوراق توسط بانک‌ها یا توسط بازار سرمایه عرضه می‌شوند. با خریداری اوراق توسط افراد حقیقی و حقوقی، مبلغ مورد نیاز تجهیزات تأمین می‌شود. قیمت اولیه اکثر اوراق به طور معمول برابر است. قیمت واقعی اوراق اجاره به عوامل مختلف بستگی دارد:
- کیفیت اعتبار صادر کننده
- مدت زمان تا انقضا و نرخ بهره عمومی آن
رویه اجرایی انتشار اوراق اجاره
1_ بانی جهت مشخص نمودن شیوه تأمین مالی به یکی از نهادهای دارای مجوز مشاوره عرضه، مراجعه می‌نماید.
2_ مشاور عرضه به نمایندگی از بانی، از سازمان بورس و اوراق بهادار موافقت اصولی تأمین مالی از طریق انتشار اوراق اجاره را دریافت می‌نماید.
3_ مشاور عرضه جهت تعیین نهاد واسط به شرکت مدیرت دارایی مرکزی مراجعه می‌نماید.
4_ نهاد واسط دارایی موجود را به بانی اجاره می‌دهد.
5_ نهاد واسط پرداخت‌های منظم اجاره بهای حاصل از دارایی را بین سرمایه‌گذاران توزیع می‌نماید.
ویژگی‌های اوراق اجاره
ارکان اوراق اجاره
بانی: به شخص حقیقی یا حقوقی یا سازمان متقاضی انتشار اوراق اجاره (به یک دارایی نیاز دارد ولی توان خرید آن را ندارد)، بانی گفته می‌شود. بانی به سراغ اوراق اجاره مبتنی بر سهام می‌رود، همانند مستاجر که نیاز به خانه دارد ولی توان خرید آن را ندارد و ملکی را اجاره می‌کند.
نهاد واسطه: رکن دیگر این اوراق، نهاد واسطه می‌باشد و به عنوان عامل انتشار اوراق بهادار شناخته می‌شود. طبق تعریف قانون توسعه ابزار‌های مالی، نهاد واسطه، یکی از نهادهای مالی قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران است (به عنوان یک وکیل، نقش وکالتی دو جانبه ایفا می‌کند) که می‌تواند با انجام معاملات موضوع عقود اسلامی، نسبت به تأمین مالی از طریق انتشار اوراق بهادار اقدام نماید. عمده فعالیت نهاد واسطه تا پیش از انتشار اوراق اجاره است، این نهاد باید قراردادی را با عامل فروش، بازگردان و متعهد پذیره‌نویسی تنظیم و منعقد کند و پس از این که اوراق منتشر شد، باید آن‌ها را به سرمایه‌گذاران تحویل دهند.
عامل فروش: عامل فروش در واقع یک شخصیت حقوقی است که وظیفه عرضه اولیه اوراق اجاره را بر عهده دارد. عاملان فروش معمولاً از میان موسسات زیر انتخاب می‌شوند:
- بانک‌ها
- موسسات مالی و اعتباری تحت نظارت بانک مرکزی
- کارگزاری‌های رسمی
عامل پرداخت: کلیه پرداخت‌ها (سودها و اصل مبالغ اوراق) که به دارندگان سهام اوراق اجاره واریز می‌گردد، توسط عامل پرداخت صورت می‌گیرد. به عبارت دیگر عامل پرداخت وجوه مربوطه را از شرکت منتشر کننده، دریافت کرده و به سرمایه‌گذار پرداخت می‌کند. لازم به ذکر است که در پایان سررسید اوراق اجاره، دارایی که اجاره داده شده، به فروش می‌رسد.
متعهد پذیره‌نویس: متعهد پذیره‌نویس، شخص یا نهادی است که تعهد می‌کند در شرایط عدم خریداری، تمام اوراق باقی‌مانده از جانب سرمایه‌گذاران در هنگام پذیره‌نویسی را خریداری کند.
سرمایه‌گذار (خریداران اوراق اجاره): سرمایه‌گذاران اوراق اجاره، در نقش خریداران ظاهر می‌شوند. شاید گمان کنید دارندگان و صاحبان این اوراق تنها در سود و بهره آن سهیم هستند، اما باید گفت که آن‌ها در تأمین مالی نیز نقش مستقیمی دارند.
ضامن: ضامن، فردی مستقل از بانی و دارای توانایی مالی کافی که در صورت عدم پایبندی به تعهد از سمت بانی بتواند سود و اصل مبلغ سرمایه‌گذار را پرداخت کند. برای ارائه و انتشار اوراق اجاره، یک یا چند ضامن متعهد نیاز می‌باشد، در صورتی که شرکت منتشر کننده اوراق اجاره نتواند به تعهدات خود عمل کند، ضامن اوراق می‌بایست بلافاصله اقدام نماید. با توجه به قانون، فقط بانک‌ها، موسسات مالی و اعتباری تحت نظارت بانک مرکزی و شرکت‌های بیمه می‌توانند به عنوان ضامن اوراق اجاره انتخاب شوند.
بازارگردان: بازارگردان با تعهدی که می‌دهد، می‌کوشد تا عرضه و تقاضا را در بازار تنظیم کند. در حقیقت این افراد به روان‌سازی بازار کمک می‌کنند.